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Das Änderungsgesetz des Grundbuchgesetzes, auf das wir seit mehreren Monaten warten, wurde endlich vom Parlament am 29.12.2005 beschlossen und am 06.01.2006 vom Staatspräsident genehmigt. Mit der Veröffentlichung im Amtsblatt am 07.01.2006, ist das Gesetz rückwirkend ab dem 26.07.05 in Kraft getreten. Es hat während der Beratungen im Ausschuß und im Parlament keine große Änderungen beim Entwurf gegebenen, der zuerst von einer Sonderkommision vorbereitet und beraten wurde. Das Gesetz sieht vor: 1. Grundsatz für den Immobilieneigentumserwerb ist das GEGENSEITIGKEITSPRINZIP: Das heißt türkische Staatsbürger und juristische Personen (z.B. ausländische Gesellschaften) müssen in dem Land des/der Ausländer/in das gleiche Recht auf Erwerb von Immobilien haben. Bei der Feststellung der Gegenseitigkeit wird sowohl die rechtliche Lage als auch die rechtliche Praxis in dem jeweiligen Land berücksichtigt. Daher müssen unsere Leser, die in der Türkei Immobilien erwerben möchten, in erster Linie sich informieren, ob türkische Staatsangehörige in ihrem Land Immobilien erwerben dürfen. 2. Die ausländischen natürlichen Personen können in der Türkei insgesamt bis zum 2.5 Hektar Immobilieneigentum und Nutzungsrechte, nur zur Wohn und/oder gewerblichen Zwecken erwerben. Die Regierung wird ermächtigt die Grenze bis zum 30 Hektar zu erhöhen. 3. Ausländer können nur in den Gebieten, für die es einen städtischen Bebauungsplan gibt, Immobilieneigentum und Nutzungsrechte (wichtig nur zur Wohn- und gewerblichen Zwecken) erwerben. Das heißt, dass Ausländer in der Praxis nur in den Städten oder in den Anlagen, für die ein öffentlich genehmigtes privates Bebauungsplan gibt (z.B. Ferienorte außerhalb der Städten), Immobilieneigentum erwerben können, wie vor 2003. 4. Bei der Einrichtung des Grundpfandrechts gelten diese Grenzen/Einschränkungen nicht. 5. Ausländische Handelsgesellschaften, die nach dem Recht im eigenen Land gegründet sind können nur im Rahmen der Sondergesetze, wie z.B. Gesetz zur Forderung des Tourismus, Gesetz für Industriegebiete oder Erdölgesetzt, in der Türkei Immobilieneigentum oder Nutzungsrechte erwerben. Aber Vereine, Stiftungen, Genossenschaften oder Gemeinden und Fonds können kein Immobilieneigentum erwerben. 6. Bei der gesetzlichen Erbschaft gelten diese Beschränkungen nicht (vorausgesetzt: es gibt Gegenseitigkeit). 7. Bei der Verfügung von Todeswegen gilt aber die 2.5 Hektar, bzw.30 Hektar Beschränkung. 8. In bestimmten Gebieten können die ausländische natürliche und juristische Personen keinen Immobilieneigentum und kein Nutzungsrecht erwerben: Agrar- und Minengebiete, Bewässerungsgebiete, Flora –und Fauna Gebiete, Energieproduktionsgebiete, wegen kultureller und religiöser Besonderheiten wichtige Gebiete, strategisch wichtige Gebiete und wie militärische Sicherheitsgebiete. Diese Gebiete werden nach den Stellungnahmen der zuständigen Behörden und Ministerien, von der Regierung festgelegt.
9. Es gibt eine wichtige positive Abweichung vom Entwurf bzgl. der Quotenregelung. Die Regierung wird ermächtigt, jeweils für die Städte, für den Immobilienerwerb der natürlichen ausländischen Personen die Quoten zu bestimmen. Die Quote darf %0,5 nicht überschreiten. Die % 0,05 Quoten gelten nur für die natürlichen Personen. D.h. bei der Quotenberechnung werden die Immobilien, die von Handelsgesellschaften gekauft worden sind oder werden, nicht mitberücksichtigt. Für die einzelnen ausländischen Handelsgesellschaften gelten zwar die 2.5 Hektar, bzw. 30 Hektar Beschränkung, aber unterschiedliche Handelsgesellschaften können mit dieser Regelung insgesamt erheblich größere Flächen erwerben. Durch die Quotenregelung ist die Steuerung der Eigentumserwerb durch Ausländer beabsichtigt. Es ist aber nicht leicht nachzuvollziehen, dass der Eigentumserwerb der natürlichen Personen eingeschränkt wird, während die Handelsgesellschaften die Quoten nicht zu berücksichtigen brauchen. Im Falle des Immobilienerwerbs gegen die Bestimmungen dieses Gesetzes oder im Falle einer zweckswidrigen Benutzung, müssen die Immobilien veräußert werden. Im Falle einer gesetzlichen Erbschaft oder Verfügung von Todeswegen, müssen die geerbten Immobilien seitens des Erbens veräußert werden, wenn keine Gegenseitigkeit gegeben ist oder im Falle der Verfügung von Todeswegen, die Grenze überschritten ist. Sonst werden sie von dem Finanzministerium veräußert. Bei den Gebieten, in denen ausländische natürliche und juristische Personen keine Immobilien erwerben können, gibt es ein Begriff, der weitaus interpretiert werden kann. Dieser ist „strategisch wichtige Gebiete“. Unseres Erachtens ist dieser Begriff rechtlich zu unklar und konnte zur rechtlichen Unsicherheit führen. Das Gesetz wird rückwirkend ab dem 26.07.05 in Kraft treten, um eine Rechtslücke zu vermeiden. Die Übertragungen, bzw. die Käufe, die vor diesem Gesetz erfolgt sind, gelten zunächst als wohl erworbenes Recht. Aber falls diese sich in den o.g. Verbotsgebieten befinden, werden verstaatlicht. Im Falle der Verstaatlichung, werden die Eigentümer entschädigt. Dieser Regelung können wir entnehmen, dass im Falle einer Quotenüberschreitung, die vor Allem in den bestimmten südlichen Kleinstädten der Fall sein konnte, die erworbene Immobilien nicht veräußert werden müssen, aber neue Käufe, bzw. Eigentumsübertragungen ab dem 26.07.05 nicht möglich werden. Es wird eine Sonderkommission aus Vertretern der Behörden und Ministerien gegründet, die eine Berührung mit der Durchführung dieses Gesetzes haben. Diese Kommission wird in den Entscheidungsfragen, die mit diesem Gesetz der Regierung übertragen worden sind, für die Regierung die Vorschläge der Behörden erarbeiten und die Entscheidungen vorarbeiten und bereiten. Es gibt auch eine vorübergehende Regelung, die vorsieht, dass das Verteidigungsministerium in drei Monaten, die militärische Verbots- und Sicherheitszonen dem zuständigen Ministerium für Grundbuch wesen mitteilt. Bis diese Zonen im elektronischen System eingetragen und bis diese Daten im elektronischen System für die Grundbuchämter in den Provinzen zu erreichen sind, werden die Anträge nach dem alten System bearbeitet. D.h. dass in jedem einzelnen Fall die Anträge den zuständigen militärischen Behörden zugesandt und je nach Antwort der Militärbehörden über den Eigentumserwerb entschieden. Wobei diesbezüglich keine Regelung vorgesehen ist, erwartungsgemäß nehmen wir an, dass bis die Sonderkommission gegründet ist und die Quoten werden und die unter Punkt 8 angegebenen Zonen festgelegt werden, die Grundbuchämter davon Abstand nehmen werden, bzgl. vorliegenden Anträgen Entscheidungen zu fallen.
Deniz Yildirim
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